阿克斯頓（Archstone-Smith ）信托是美國(guó)最出色的房地產(chǎn)投資信托公司之一，在今年1月底股價(jià)曾經(jīng)達(dá)到64.77美元。但在5月初，幾家原本競(jìng)購(gòu)公司股權(quán)的實(shí)力機(jī)構(gòu)看到高利率的沖擊，均大幅壓低原定的報(bào)價(jià)，甚至逼近該公司的凈資產(chǎn)價(jià)格，這將導(dǎo)致交易的失敗。信息披露后，該公司的股價(jià)下跌到51美元。分析師把這次下跌歸咎于投資者對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)放緩和房屋市場(chǎng)萎縮的擔(dān)心。

　　收購(gòu)報(bào)價(jià)打四折

　　借貸成本劇增導(dǎo)致成交價(jià)格驟減，根據(jù)Archstone-Smith 信托的公告，鐵獅門(mén)地產(chǎn)和雷曼兄弟在原本確定的公布日5月29日之前，降低了他們?cè)?52億美元的報(bào)價(jià)。后者在5月2日提出，以每股64美元的價(jià)格收購(gòu)這家不動(dòng)產(chǎn)投資信托公司，而最終他們把價(jià)格降到60.75美元，外加承擔(dān)65億美元的債務(wù)。

　　根據(jù)Green Street咨詢(xún)公司分析師Craig Leupold的估計(jì)，這個(gè)價(jià)格僅比Archstone-Smith的凈資產(chǎn)價(jià)格高出少許，這會(huì)讓很多投資者反對(duì)這項(xiàng)交易。

　　盡管還有另一家也在競(jìng)標(biāo)，通常這種局勢(shì)會(huì)把價(jià)格推高，但是價(jià)格落差還是發(fā)生了。根據(jù)公布的文件顯示，一家大型私募地產(chǎn)基金在5月初提出了62.50美元/股的價(jià)格，接近這次交易的知情人透露，這家基金就是黑石集團(tuán)。

　　而到了5月中旬，鐵獅門(mén)/雷曼組合和黑石都宣布由于“借貸市場(chǎng)上的負(fù)面變化”各自降低了競(jìng)標(biāo)價(jià)格。而且他們宣稱(chēng)發(fā)現(xiàn)了未曾預(yù)料到的稅賦，而且認(rèn)為Archstone-Smith在未來(lái)建筑項(xiàng)目中的價(jià)格被高估了。

　　5月19日，黑石集團(tuán)撤銷(xiāo)了他們的要約，這標(biāo)志著這家正準(zhǔn)備在月底通過(guò)上市成為公募基金的私募基金，在地產(chǎn)投資商們的緊張情緒下也變得猶豫了。

　　借貸成本已經(jīng)生變

　　一位黑石集團(tuán)發(fā)言人拒絕對(duì)此發(fā)表評(píng)論，鐵獅門(mén)/雷曼組合的代表也拒絕評(píng)論。

　　Archstone-Smith的價(jià)格落差顯示了商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)不斷增長(zhǎng)的憂(yōu)慮，高利率讓很多交易難以達(dá)成或者讓價(jià)格被重新討論。銀行也在重新討論尚未最后敲定的交易的細(xì)則，從買(mǎi)家到賣(mài)家都在為已經(jīng)確定的價(jià)格爭(zhēng)論不休。

　　紐約一位不動(dòng)產(chǎn)律師Phil Feder說(shuō)，借貸人現(xiàn)在對(duì)于借款人的要求越來(lái)越苛刻，雖然不能說(shuō)他們是違背承諾，但是新貸款達(dá)成的速度在減緩，不動(dòng)產(chǎn)基金和其他投資者為他們的項(xiàng)目獲得貸款變得越來(lái)越難。

　　借貸成本的變化是從4月11日開(kāi)始的，當(dāng)時(shí)穆迪投資資訊發(fā)布了一個(gè)關(guān)于商業(yè)按揭抵押債券的警告，不動(dòng)產(chǎn)貸款正在像期貨一樣被賣(mài)給投資者。穆迪認(rèn)為借貸人在房地產(chǎn)業(yè)的瘋狂前變得懶惰，降低了審核標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)警告讓投資者變得恐懼，迫使銀行家們通過(guò)提高商業(yè)按揭抵押債券的收益額度來(lái)吸引投資者，由此對(duì)整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)業(yè)造成了沖擊。

　　而在上周，當(dāng)這些貸款所依據(jù)的國(guó)債收益率被上調(diào)后，這種狀況變得更糟。

　　市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)擔(dān)憂(yōu)增大

　　George Smith不動(dòng)產(chǎn)金融服務(wù)公司的主管Gary Mozer說(shuō)，這將拉低不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格。商業(yè)按揭抵押債券市場(chǎng)的融化，將導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)投資者的可借貸數(shù)額的顯著變化。“如果人們不能得到更多的貸款，就不會(huì)為房地產(chǎn)支付更高的價(jià)格”。

　　Mozer估計(jì)，和兩個(gè)月前相比，借款人能夠借到的錢(qián)減少了20%到 30%。

　　很多借貸人都從我這走了。他說(shuō)，曾經(jīng)有位來(lái)自一家大型房地產(chǎn)投資信托基金的機(jī)構(gòu)客戶(hù)，當(dāng)時(shí)的交易價(jià)格有2.3億美元，但是后來(lái)借貸人走了，交還了定金，說(shuō)如果他們完成了這個(gè)交易，將會(huì)損失2000萬(wàn)美元。記住，這個(gè)客戶(hù)每年要借60億美元，所以他們?nèi)甑膿p失會(huì)很大。整個(gè)市場(chǎng)正在發(fā)生翻天覆地的變化。

　　Marcus & Millichap不動(dòng)產(chǎn)投資服務(wù)公司董事總經(jīng)理William Hughes說(shuō)，許多商業(yè)按揭抵押債券發(fā)行人都在掙扎求生。投資者們開(kāi)始拒絕那些只有利息、只有很少現(xiàn)金收益的產(chǎn)品。

　　盡管房屋出租市場(chǎng)出現(xiàn)了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)，出租條文也在變得越來(lái)越嚴(yán)格。我們看到出租人對(duì)于未來(lái)租金的增長(zhǎng)變得越來(lái)越保守，Hughes說(shuō)，我們以前可以預(yù)見(jiàn)到18個(gè)月到2年后的租金增長(zhǎng)，而現(xiàn)在只能預(yù)期1年后的租金增長(zhǎng)。

　　即便對(duì)于60.75美元的交易價(jià)格，投資者也表現(xiàn)得十分冷漠，要知道Archstone-Smith公司是最出色的房地產(chǎn)投資信托公司之一，在1月底股價(jià)曾經(jīng)達(dá)到64.77美元。在這次交易披露后，股價(jià)下跌到51美元。分析師把這次下跌歸咎于投資者對(duì)于整體經(jīng)濟(jì)放緩和房屋市場(chǎng)萎縮的擔(dān)心。

　　Urdang證券管理公司投資經(jīng)理Dean Frankel,尚未確定自己是否應(yīng)該投票反對(duì)這項(xiàng)交易，他認(rèn)為由于鐵獅門(mén)/雷曼需要為這次交易支付大量費(fèi)用，Archstone-Smith的投資人得不到足夠的回報(bào)。根據(jù)湯姆森金融的數(shù)據(jù)，截至5月31日，Urdang擁有75萬(wàn)股Archstone-Smith股票。